Les critères d’évaluation pour un château
Le terme « château » en immobilier englobe des constructions assez diverses. Il peut être défini comme une grande demeure bâtie avec des annexes, situé sur un domaine plus ou moins grand.
Ainsi on retrouve notamment dans la catégorie des châteaux :
- Château fort
- Manoir
- Castel
- Fort militaire
- Abbaye
- Bastide
- Maison de maître…
On évoquera ici le château conçu comme une habitation. Si le château a été transformé en hôtel par exemple ou en maison de retraite l’approche est différente.
Le marché de l’immobilier des demeures de prestige est un marché particulier.
Le marché est restreint, car les biens proposés sont rares et il y a peu d’acheteurs.
La difficulté de ce type de bâtiment réside dans l’entretien, qui nécessite du temps et une trésorerie.
L’expérience nous montre que les achats de châteaux se font principalement par coup de cœur. Toutefois les biens vendus au juste prix restent moins longtemps sur le marché.
La connaissance du juste prix, nécessite d’avoir une évaluation objective.
Les principaux critères d’estimation permettent de faire l’inventaire des avantages (+ ) et des inconvénients (-) générateur de plus ou moins-value dans le cadre de l’évaluation.
Situation géographique ou l’emplacement.
+ Un bien est situé en Provence ou en région Parisienne.
+ Dans une région touristique.
+ Proche d’une gare.
– Bien situé en pleine campagne.
– Peu d’accessibilité.
L’époque de construction, qualité architecturale, décoration, l’architecte.
+ Architecture des 16,17 et 18èmes siècles.
+ La présence de matériaux nobles : éléments d’ornementation, façade en pierre de taille.
+ Un bâtiment construit par un architecte renommé ayant laissé son empreinte dans l’Histoire de France comme Louis le Vau, Jules Hardouin-Mansart par exemple.
+ Château ayant appartenu à une personne influente ou célèbre, lieu d’un tournage d’un film connu.
– Architecture récente.
– Château médiéval
– Château non homogène, reconstruit à des époques différentes.
L’état du bien.
+ Pas ou peu de travaux de confort à effectuer.
+Éléments d’origine conservés : parquets, marbres, cheminées, moulures, boiseries, dorures…
– Gros travaux de réhabilitation à prévoir : charpente vermoulue, toiture à refaire, façade à ravaler.
– Château en ruines.
Distribution, habitabilité, confort, taille.
+ Une bonne distribution (pour un château) – Pièces de réception au rez-de-chaussée et chambres au 1er étage.
+ Une bonne isolation et bonne performance énergétique.
+ Chauffage central.
+ Luminosité
+ Normes actuelles : cuisine, salles de bains récentes.
+ Bon état intérieur.
– Équipements vétustes.
– Chauffage défaillant.
– Humidité.
Bon à savoir
Plus la superficie est importante moins le prix au m² est élevé.
Annexes ou dépendances
+ De dépendances, telles que maison de gardien, écurie …
+ Des accessoires tels que piscine ou terrain de tennis sont valorisants pour le bien.
L’environnement jardin, parc.
+ Un bien dans un cadre paisible et agréable avec un grand parc, ou/et des bois (chasse) ou/et un étang (pêche).
– La présence de voisin ou d’un vis-à-vis.
– L’inclusion du parc dans un bail rural.
Classement
+/- Château inscrit ou classé comme monument historique.
+ Faibles.
– Importantes.
Méthodes d’évaluations
L’évaluation se fait par rapport à la surface du bâti « noble » exprimé en m2 habitable ou en m2 SDPHO (Superficie Développée Pondérée Hors Œuvre).
La norme d’usage des surfaces des parcs, jardins, bois est estimée en fonction de l’importance de la surface du bâti et du lieu du bien.
La méthode la plus adaptée à ce type de bien (évalués en poursuite d’usage) est la méthode par comparaison, cependant il existe d’autres méthodes qui peuvent utiliser, comme l’estimation par le revenu, méthode du prix de revient, méthode du saucissonnage, méthode de réactualisation.
Évaluer un château n’est pas une science exacte, mais en faisant appel à un expert vous aurez l’assurance de la bonne application des méthodes et vous pourrez bénéficier de son expérience en la matière.
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