Le droit de préemption du locataire

En France, la loi du 6 juillet 1989 relative à la protection du locataire et à l’amélioration des rapports locatifs a institué le droit de préemption du locataire.

Cette loi a établi que le locataire d’un logement peut exercer son droit de préemption en cas de vente du logement par le propriétaire. Ce droit de préemption donne au locataire la possibilité de devenir l’acheteur du logement avant tout autre acheteur potentiel. C’est un moyen de protéger les locataires en leur donnant la possibilité de conserver leur logement s’ils le souhaitent.

A voir également : le droit de délaissement.

Information du locataire

Lorsque le bailleur souhaite vendre les biens loués, il doit en informer le locataire par écrit en recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la date de fin du bail.

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Attention, le silence vaut refus. Si le locataire décide d’exercer ce droit, il devra faire une offre d’achat au prix et aux conditions proposés par l’acquéreur potentiel et la vente devra être réalisée dans les deux mois à compter de la date de réponse.

En cas de vente consentie à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification devra être adressée au locataire. Il aura de nouveau la possibilité de se positionner sur ces nouvelles conditions dans un délai de 1 mois.

Exceptions

Il est important de noter que le droit de préemption n’est pas applicable dans tous les cas. En effet, pour pouvoir utiliser le droit de préemption, le locataire doit remplir certaines conditions :

1. Le locataire doit être en règle avec le paiement de son loyer et des charges locatives.
2. Le locataire doit être en place lors de la vente du logement et ne pas avoir été mis en demeure de quitter les lieux.
3. Le logement doit être une résidence principale et répondre à certaines conditions de surface, de confort et de qualité.
4. Le logement doit être proposé à la vente dans les conditions du marché, sans condition suspensive.
5. Le logement ne doit pas faire l’objet d’une promesse de vente ni d’un contrat de vente en cours.

D’autres conditions

Il existe encore d’autres conditions : par exemple, ce droit ne peut être exercé que si le locataire occupe les locaux depuis plus d’un an et s’il n’a pas été condamné pour non-respect de ses obligations de locataire.

De plus, ce droit ne s’applique pas aux logements sociaux.

Sont également exclus du droit de préemption les actes, intervenant entre parents jusqu’au 3^ème degré, ainsi que ceux portant sur des immeubles insalubres ou frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril.

La vente à la découpe (vente de l’immeuble dans son intégralité suivie d’une revente par lots).

Le cadre légal est défini par la loi dite « Aurillac » du 13.06.2006 qui a créée l’art.10-1 de la loi n°75-1351 du 31.12 1975, (modifié par l’art.1er.III de la loi n° 2014-366 du 24.03.2014) visant à protéger les locataires contre l’éviction de leur logement, en cas d’achat de l’immeuble par des investisseurs institutionnels et de revente de l’immeuble ensuite, par lots.

Le droit de préemption du locataire n’existe que si la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) en son entier, comportant plus de 5 logements et si le nouvel acquéreur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours pour une durée maximum de 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique.

Si le locataire ne se porte pas acquéreur et que le nouveau bailleur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours, il y a des règles à respecter :

• Relogement ou reconduction du bail pour 6 ans lorsque le locataire justifie de revenus inférieurs aux plafonds PLI.
• Renouvellement du bail de plein droit pour les locataires âgés de plus de 70 ans non assujettis à l’IFI, en invalidité (80%) ou dans un état de santé à la gravité reconnue.

En cas durée du bail restant à courir inférieure à 30 mois à compter de l’offre de vente :

• Prorogation du bail à raison d’1 mois par année d’ancienneté en cas d’occupation du logement depuis au moins 6 ans à la date de l’offre de vente.
• Maintien dans les lieux jusqu’à la fin de l’année scolaire en cas d’enfants scolarisés en cas de congé pour vente.
• Maintien dans les lieux pour 30 mois maximum en cas de vente d’un bien, obtention d’un prêt immobilier, départ à la retraite ou mutation professionnelle.
• En cas de congé vente délivré par le nouvel acquéreur moins de 2 ans avant le terme du bail, le locataire obtient de plein droit la disposition de son logement pour une durée d’au moins 2 ans, à compter de la notification dudit congé (art.11-1 de la loi n°89-462 du 06.07.1989)

Le droit de préemption du locataire est un outil important pour protéger les droits des locataires en matière de logement et peut être soumis à des modifications selon les cas. Il convient de noter que l’exercice de ce droit peut être complexe et nécessiter l’aide d’un avocat spécialisé ou d’un expert. Il est donc recommandé de se faire conseiller avant de prendre une décision.