Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
Dans le cadre d’un bail commercial, les choses peuvent vite se compliquer quand un locataire entreprend des travaux un peu trop ambitieux… sans permis de construire. Alors, que faire quand vous, en tant que bailleur, vous retrouvez face à une extension sauvage ?
Petit point sur ce qu’il faut savoir pour éviter de se retrouver dans la tourmente pénale.
Travaux sans permis ? Danger en vue !
Si votre locataire a la brillante idée de lancer des travaux sans l’ombre d’un permis de construire, ça ne sent pas bon. Ces travaux peuvent être considérés comme illégaux au regard du Code de l’urbanisme, ce qui expose non seulement le locataire à des sanctions, mais aussi – surprise ! – vous, le propriétaire.
Eh oui, si vous bénéficiez de ces travaux (en encaissant un joli loyer, par exemple) sans intervenir, vous pourriez être tenu responsable pénalement.
Prenez ce propriétaire qui loue un terrain en zone non constructible. Son locataire y plante un hangar et des conteneurs, sans le moindre permis.
Résultat des courses ? Le bailleur s’est vu coller une amende pour infraction au plan d’occupation des sols, et obligé de tout remettre en ordre sous peine d’astreinte.
Moralité : quand le locataire bricole, le propriétaire trinque aussi !
Les clauses du bail, vos meilleures amies
Avant de paniquer, un petit coup d’œil au contrat de bail s’impose. Normalement, il y a une clause qui dit à peu près ceci : « Cher locataire, tu ne feras pas de travaux sans mon autorisation, et encore moins sans permis de construire ».
Si cette clause est présente et que votre locataire la zappe, vous avez des options :
- Remise en état immédiate,
- Ou alors, demande de régularisation (traduction : le locataire doit faire les démarches pour obtenir le fameux permis).
Si vous restez les bras croisés et laissez faire, sachez que les tribunaux risquent de vous taper sur les doigts, car vous avez l’obligation de faire respecter les règles d’urbanisme.
Un loyer pour une surface illégale ? Pas si vite !
Bon, admettons que votre locataire ait agrandi son local sans permis. Vous vous dites : « Pourquoi ne pas demander un loyer pour cette nouvelle surface ? »
Eh bien, mauvaise idée tant que les travaux ne sont pas régularisés.
- Surface non-régularisée : En clair, vous ne pouvez pas faire payer un loyer supplémentaire pour une surface qui n’existe pas légalement. Ce serait comme essayer de louer de l’air !
- Surface régularisée : Une fois les choses mises en règle, là, oui, vous pouvez discuter d’une revalorisation du loyer. Mais avant cela, c’est non.
Mettre en demeure ou sortir la grosse artillerie ?
Si votre locataire fait la sourde oreille et refuse de régulariser la situation, ne restez pas passif. Vous avez le droit de :
- Le mettre en demeure de se conformer aux règles d’urbanisme (on sort les courriers recommandés),
- Et si ça ne suffit pas, d’entamer une action en justice pour résiliation du bail ou demander la remise en état des lieux. C’est un peu radical, mais parfois, il faut ce qu’il faut !
Quelques petites perles de jurisprudence
Histoire de bien enfoncer le clou, quelques exemples de jurisprudence :
- Cass. crim., 9 avril 1992, n°91-86.021 : Le propriétaire qui autorise des travaux sans permis est vu comme bénéficiaire desdits travaux, et donc responsable. Pas de bol pour lui !
- Cass. crim., 18 novembre 2014, n°13-88.130 : Cette fois, la Cour a dit que simplement connaître l’existence de constructions illégales sur son terrain ne suffit pas à rendre le bailleur responsable. Encore faut-il qu’il en tire un bénéfice.
- Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n°21-11.602 : Le bailleur qui profite directement des travaux réalisés par le preneur peut être tenu responsable. La règle est claire : pas de permis, pas de loyer.
Si votre locataire se met à agrandir sans permis, ne restez pas inactif !
Vérifiez d’abord ce que dit le bail, demandez une régularisation, et surtout, ne cherchez pas à tirer profit d’une surface illégale sous peine de vous retrouver sur la sellette pénale.
Ce qu’il faut retenir ?
Ne laissez jamais un locataire jouer les architectes sans permis, car vous pourriez finir par payer le prix fort… au sens propre comme au figuré !
