Dispositions dérogatoires pour les « Très » petites copropriétés
Les dispositions dérogatoires pour les très petites copropriétés sont un ensemble de mesures spéciales destinées à simplifier les règles applicables aux copropriétés de petite taille. Elles ont été introduites pour permettre à ces copropriétés de fonctionner de manière plus efficace et plus efficace, sans sacrifier la protection des droits des propriétaires.
En effet, depuis de nombreuses années, il apparaît que le régime très impératif et contraignant imposé par la loi du 10 juillet 1965 imposait des mécanismes de gestion et d’administrations qui étaient trop rigides aux vues de certaines petites copropriétés.
Dès lors, un aménagement ou un assouplissement de certaines règles étaient souhaités. Pour répondre à cette attente, le législateur, dans l’ordonnance n°2019-1100 du 30 octobre 2019 a prévu des mesures d’adaptation pour toutes les petites copropriétés art 41-8 de la loi du 10 juillet 1965.
Définition des très petites copropriétés
On parle de petites copropriétés quand il y a moins de cinq lots principaux ou lorsque le budget prévisionnel moyen des trois dernières années est inférieur à 15 000 €.
Quelles sont ces dispositions ?
Les dispositions dérogatoires pour les copropriétés concernées sont développées dans les articles 41-9 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 :
- Art 41-9 : Dispense de conseil syndical, ce qui implique qu’il n’est plus obligatoire de prendre une décision spéciale lors d’une assemblée générale pour se priver de cet organe ; toutefois, les copropriétés qui le souhaitent peuvent quand même se doter d’un conseil syndical.
- Art 41-10 : par dérogation à l’article 14-3, le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice. Les copropriétés concernées peuvent profiter de cette dispense si cela leur semble opportun.
- Art 41-11 : le syndicat ayant opté pour la forme coopérative et n’ayant pas institué de conseil syndical : la désignation du syndic se fera par élection parmi les copropriétaires, et ce à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- Art 41-12 : Par dérogation aux dispositions de l’article 17, les décisions à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes peuvent être prises à l’unanimité des copropriétaires lors d’une consultation écrite. La consultation est organisée par le syndic à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.
Des dispositions particulières sont également mises en place pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ; ces dispositions font l’objet des articles 41-14 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965.
Elles ont été mises en place afin de limiter les situations de blocages et de litiges et cela à compter du 1er juin 2020 :
- Art 41-14 : Par dérogation à l’article 18, un syndic non professionnel peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.
- Art 41-15 : en cas de conflit d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en parement des provisions sur charges. Cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.
- Art 41-16 : par dérogation à certains articles :
- Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées, ainsi que la désignation du syndic peut être prise par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix
- Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins un tiers des voix
- Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence
- Art 41-17 : par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celle portant sur le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution. Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité. Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures ; proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots. Lorsqu’un copropriétaire fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.
- Art 41-18 : Par dérogation aux dispositions de l’article 17 :
- Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité
- Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale.
- Art 41-19 : Par dérogation, le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification. Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.
- Art 41-20 : Sans préjudice des dispositions de l’article 14-3, le copropriétaire non-syndic qui perçoit de revenus ou expose des frais au titre de l’administration ou la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissées à la disposition de l’autre copropriétaire.
- Art 41-21 : par dérogation, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.
- Art 41-22 : le président du Tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
- Art 41-23 : l’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant les conditions et modalités définies par l’article 815-5-1 du Code Civil.
Les dispositions dérogatoires pour les très petites copropriétés sont un outil précieux pour les copropriétés de petite taille qui souhaitent fonctionner de manière plus efficace et plus efficace. Elles offrent une plus grande flexibilité et une participation plus facile des copropriétaires, tout en protégeant les droits de chacun. Il est donc important de bien comprendre ces dispositions et de les utiliser judicieusement pour garantir le bon fonctionnement de la copropriété.
