Que faire en cas de copropriété sans syndic ?

Que faire en cas de copropriété sans syndic ?

Causes et fondements :

Les articles 46 et 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 statuent sur l’absence de syndic pour administrer une copropriété.

L’article 46 est applicable dans le cas où aucun syndic n’est élu ou réélu lors d’une assemblée générale. Cet article suppose qu’une assemblée ait été convoquée et réunie et que les copropriétaires ne soient pas parvenus à désigner un syndic à la majorité légale.

On se trouve dans cette situation si les copropriétaires ont décidé de ne pas accepter la réélection du syndic.

L’article 47 s’applique dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic (l’absence de syndic régulièrement désigné s’apprécie au jour de la requête).

Pour pouvoir recourir à cet article, les cas possibles sont les suivants :

• Absence de nomination d’un syndic provisoire à la création de la copropriété.
• Le syndic en place ayant terminé son mandat et gère comme « syndic de fait ».
• Le syndic a démissionné.
• Le syndic nommé n’a pas la carte professionnelle.
• Le mandat du syndic est nul (par exemple s’il n’a pas ouvert de compte séparé au nom du syndicat.
• …

Procédure :

Dans le cas de l’application de l’article 46 du décret ; le président du tribunal judiciaire doit être saisi. Il désigne le syndic provisoire par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires, ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical.

Le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble peuvent également faire une requête. Le président du tribunal peut nommer un syndic provisoire ou peut juger plus opportun de désigner un administrateur provisoire en se référant à l’article 47 du décret.

Dans le cas de l’application de l’article 47 du décret ; le président du tribunal judiciaire doit également être saisi sur requête.

Mais cette requête peut être présentée par « tout intéressé » et donc aussi bien par des tiers étrangers à la copropriété (par exemple les créanciers du syndicat, …).

Le syndic en place n’a pas qualité pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire, s’il est empêché d’exercer ses fonctions, il lui appartient de convoquer une assemblée en vue de son remplacement.

Syndic judiciaire ou Administrateur provisoire : quelle différence ?

La mission du syndic judiciaire est la même que celle du syndic ordinaire. En effet, l’article 46, alinéa 3 du décret stipule expressément qu’il administre la copropriété « dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 ». Le syndic peut aussi se voir confier des missions particulières.

La mission du syndic judiciaire est celle d’un intérimaire : il doit convoquer une assemblée dans les deux mois avant la fin de ses fonctions pour faire désigner un syndic.

L’administrateur est chargé de prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

Pour assurer sa mission, le tribunal lui confie tous les pouvoirs du syndic de copropriété et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical. La mission de l’administrateur provisoire peut être « notamment », dit le texte (c’est donc une énumération non limitative) :

• De se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat,
• De convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation du syndic,
• D’exercer l’ensemble des missions dévolues au syndic,
• De faire voter la création d’un règlement de copropriété, …

La durée des fonctions de l’administrateur provisoire est fixée par ordonnance. Elle peut être prorogée, ses fonctions cessent dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

L’administrateur judiciaire a les mêmes pouvoirs et les mêmes obligations que le syndic. Il a la qualité d’auxiliaire de justice au sens de l’article 719 du code de procédure civile. Rien n’impose que l’administrateur provisoire soit un administrateur judiciaire inscrit sur la liste établie par la commission nationale instituée à cet effet. L’administrateur provisoire désigné peut aussi être une personne possédant une expérience de 3 ans en gestion de copropriété ou dans le conseil des syndicats de copropriétaires et titulaire d’un diplôme juridique de niveau master 2 ou un mandataire ad hoc qui s’est occupé de l’immeuble, sur décision motivée et après consultation du conseil syndical.

L’administrateur provisoire rend compte de son travail dans un rapport transmis au tribunal ; à sa demande, au moins une fois par an.

Ce document doit indiquer toutes les mesures à adopter pour redresser la situation de la copropriété.