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Apprécier la valeur d’un fonds de commerce d’une agence immobilière et/ou d’un cabinet d’administration de biens

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Apprécier la valeur d’un fonds de commerce d’une agence immobilière et/ou d’un cabinet d’administration de biens

Pour évaluer au plus juste, et apprécier la valeur d’un fonds de commerce dont l’activité principale est la gestion immobilière, la location ou la vente de biens immobiliers c’est-à-dire une agence immobilière et/ou d’un cabinet d’administration de biens, il est nécessaire de connaître les principaux éléments sectoriels.

Le secteur des agences immobilières et/ou d’un cabinet d’administration de biens

Selon l’INSEE, le secteur des agences immobilières et/ou des cabinets d’administration de biens dépend de la sous-classe 68.32A pour l’administration d’immeubles et autres biens immobiliers et 68.31Z pour les agences immobilières.

Analyse économique

La consommation des ménages

Selon l’INSEE, le secteur de l’administration de biens a enregistré en 2020 un recul de l’activité du fait de l’intensification de la e-concurrence mais la crise a également entrainé de nombreux départs de locataires ce qui a eu un impact important sur les frais de gestion. Néanmoins, le recul du chiffre d’affaires des administrateurs de biens s’est limité à -2,1%. En parallèle les agences immobilières ont elles, subit un choc particulièrement important du fait des confinements liés à la pandémie ce qui se traduit par un recul de -2,4% sur un an du chiffre d’affaires, En effet, il y a eu un décalage de nombreuses transactions sur fin 2020, début 2021.

Les acteurs du secteur des agences immobilières et des cabinets d’administration de biens

Le secteur des agences immobilières connaît une légère baisse du nombre d’entreprises dans le monde de l’administration de biens -1,7%. Part-contre dans le secteur des agences immobilières le nombre d’agences a augmenté de +4,3%. Cette forte tendance s’explique par la croissance importante des réseaux de négociateurs indépendants. On a également constaté une modification du paysage concurrentiel des cabinets d’administration de biens suite aux opérations de croissance des grands acteurs du secteur. Aujourd’hui, le secteur se partage d’une part entre les grands acteurs (Foncia, Nexity, Citya et Immo de France par exemple) et d’autre part une majorité de petits cabinets indépendants. En ce qui concerne les agences immobilières, le secteur est dominé par sept grands réseaux. Il est également à noter que nombre de dirigeants d’entreprises d’administration de biens sont partis à la retraite en fermant purement et simplement leurs cabinets.

Les perspectives d’avenir du secteur des agences immobilières et des cabinets d’administration de biens

Le secteur des agences immobilières et des cabinets d’administration de biens est un secteur mature. Les intervenants de ce secteur n’ont d’autres choix que de proposer de nouveaux services (digitalisation, services en ligne, …) ainsi qu’une diversification de leurs offres (petits travaux, aide et conseil pour les dossiers de crédits, …). De plus, compte tenu des faibles taux de crédit immobilier, le marché de la transaction, tant dans le neuf que dans l’ancien devrait rester à un niveau élevé. L’évolution la plus importante concerne l’essor des réseaux mandataires (CapiFrance, IAD, OptimHome, …) qui proposent un modèle low cost et se posent comme les concurrents majeurs des agences immobilières classiques.

Structure financière

Afin d’apprécier un fonds de commerce d’une agence immobilière et/ou d’un cabinet d’administration de biens, il est indispensable de pouvoir analyser les bilans et comptes de résultat des trois dernières années.

Les chiffres clés

Selon la fédération des centres de gestion agréée, en 2020 le chiffre d’affaires moyen d’un cabinet d’administration de biens est de 237 512 Euros HT et 162 034 Euros HT d’une agence immobilière.

Les soldes moyens sont de 70,6 % de valeur ajoutée d’un cabinet d’administration de biens et de 60,6 % pour les agences immobilières, et de 28,9 % d’EBE pour les cabinets d’administration de biens et de 32 % pour les agences immobilières, avec un résultat net de 20,8 % pour les cabinets d’administration de biens et de 26,1 % pour les agences immobilières.

Le poste « charges de personnel » est le poste le plus important, 34,1 % des charges totales en moyenne pour les cabinets d’administration de biens et de 19,6% pour les agences immobilières.

Les critères impactant la valorisation du fonds de commerce

Dans le secteur des agences immobilières et cabinets d’administration de biens, les principaux critères impactant la valorisation sont :

  • L’emplacement des locaux (facilité d’accès)
  • La concurrence
  • L’équipe, qualification et turn-over
  • Le taux de retour des clients mécontents
  • La réputation de l’entreprise
  • La fidélisation de la clientèle.

Méthode de valorisation

La méthode de valorisation doit tenir compte du chiffre d’affaires mais également des bénéfices.

Selon le mémento Transmission d’Entreprise 2015/2016, la base de l’évaluation se situe entre 2 à 3 fois le chiffre d’affaires HT annuel pour l’administration de biens, de 1,5 à 2 fois le chiffre d’affaires HT annuel pour la gestion de copropriété et 15 à 35 % du chiffre d’affaires moyen pour la transaction.

Bien entendu, il convient de corriger le résultat obtenu en fonction des forces et faiblesses de l’activité valorisée mais également à la personnalité du dirigeant car de nombreux propriétaires confient leur (s) bien (s) en gestion à « une personne de confiance » et non à une entreprise.

Marine Desthuilliers pour Adma Expertise

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