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Apprécier la valeur d’un fonds de commerce d’un marchand de biens

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Pour évaluer au plus juste, et apprécier la valeur d’un fonds de commerce dont l’activité principale est l’achat d’immeubles de tous types et leur revente, soit en l’état,  soit après travaux de rénovation soit après division ou vente à la découpe ; c’est-à-dire un marchand de biens, il est nécessaire de connaître les principaux éléments sectoriels.

Le secteur des marchands de biens

Selon l’INSEE, le secteur des marchands de biens dépend de la sous-classe 68.10 Z. Il y a deux critères principaux qui caractérisent l’activité de marchand de biens :

  • Le caractère habituel des opérations
  • L’intention de faire des bénéfices lors de l’acquisition.

Analyse économique

La consommation des ménages

Afin de pouvoir analyser le secteur économique, il convient d’analyser d’une part l’évolution de la vente des logements anciens et neufs et d’autre part d’analyser l’évolution du prix des logements ainsi que l’évolution des taux d’intérêts. Selon l’INSEE, le niveau des ventes de logements anciens a enregistré une progression de 5 % en 2019, par contre le secteur des logements neufs à lui subit une baisse de 2,5 %. Le prix des logements anciens a progressé de 2,7  % en 2019 et de 4 à 5 % pour les logements neufs. Il convient de noter que c’est la quatrième année consécutive de hausse. Quant aux taux moyens des crédits, les taux restent relativement bas (1,27 % fin 2019). La durée moyenne des crédits est d’environ 19 ans.

Cette dynamique a profité aux marchands de biens qui ont vu leur activité fortement progresser en valeur en 2019 : +11,6 %. Sur la période 2013/2019. Le chiffre d’affaire des marchands de biens immobiliers a progressé de pratiquement 30 % en six ans.

Les acteurs du secteur des marchands de biens

Le secteur des marchands de biens connaît une augmentation du nombre d’entreprises : plus 7,4 % entre 2011 et 2016. L’activité de marchand de biens immobiliers compte de nombreux acteurs aux profils très variés. Il y a plus de 90 % des entreprises du secteur qui ne comptent aucun salarié. C’est donc les marchands de biens indépendants qui représentent la majeure partie des intervenants, souvent des entreprises dites familiales voire individuelles.

Les perspectives d’avenir du secteur des marchands de biens

Le secteur des marchands de biens est un secteur qui continue et continuera de progresser encore mais de manière moins soutenue. Cela est dû d’une part à l’endettement croissant des ménages mais également à la possible remontée des taux d’intérêts ainsi qu’à la frilosité des banques qui durcissent la politique d’octroi des crédits. La fin de certains dispositifs d’aide à l’accession à la propriété mais également la hausse des prix devraient faire ralentir la croissance du chiffre d’affaires des marchands de biens.

Structure financière

Afin d’apprécier un fonds de commerce d’un marchand de biens, il est indispensable de pouvoir analyser les bilans et comptes de résultat des trois dernières années.

Les chiffres clés

Selon la fédération des centres de gestion agréée, en 2018 le chiffre d’affaires moyen d’un marchand de biens est de 601 108 Euros HT.

Les soldes moyens sont de 24,1 % de valeur ajoutée, et de 14,6 % d’EBE, avec un résultat net de 11,2 %.

Toutefois, il convient de remarquer que plus de 70 % des intervenants du secteur n’atteignait pas un volume d’activité supérieur à 500 000 €.

Les critères impactant la valorisation du fonds de commerce

Dans le secteur des agences immobilières et cabinets d’administration de biens, les principaux critères impactant la valorisation sont :

  • La concurrence
  • Le taux de retour des clients mécontents
  • La réputation de l’entreprise
  • La publicité
  • La réputation des intervenants en sous-traitance
  • Le portefeuille des biens.

Méthode de valorisation

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation qui peuvent s’appliquer aux marchands de biens, et devra s’adapter au cas par cas.

Avec d’une part la méthode de la valeur vénale qui tient compte du chiffre d’affaire réalisé, des bénéfices ainsi que les ressources de l’entreprise (situation, outils de travail, portefeuille, …).

Et d’autre part les méthodes mathématiques qui consistent à mettre en perspective le bénéfice escompté compte tenu de l’investissement réalisé ainsi que celui du travail à fournir.

Les marchands de biens n’ayant pas une activité régulière, il faudra faire une moyenne sur les trois dernières années.

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